Nuestro medio de comunicación «Europe à Contre-Courant» lanza una breve serie titulada «Vivir en Europa». El objetivo es ofrecer una visión concreta de la vida cotidiana en la Unión Europea a través de temas como la vivienda, la energía, el trabajo, la salud y el transporte. En cada episodio, nos basaremos en las experiencias de las y los residentes para mostrar cómo las decisiones políticas europeas y nacionales tienen un impacto muy concreto en la manera en que la gente vive, se desplaza, calienta sus hogares y, en última instancia, vive en Europa.
La crisis de la vivienda en Europa es uno de los principales indicadores de desigualdad. En París, Atenas, Berlín y Bucarest, la vivienda ya no es solo una cuestión de comodidad: es a menudo la línea divisoria entre una vida estable y el descenso a la precariedad. En 2026, más de uno de cada diez hogares de la UE dedica más del 40% de sus ingresos a la vivienda, en detrimento del resto de su presupuesto.
Campamentos, desahucios, alquileres turísticos y colas interminables para acceder a una vivienda social se han convertido en la norma de esta crisis en casi toda la UE. En respuesta a esta situación, la Comisión ha nombrado a su primer comisario de Vivienda de la historia y ha lanzado un Plan Europeo de Vivienda Asequible, cuyo objetivo es apoyar la construcción de unas 650.000 viviendas adicionales al año durante diez años, movilizando casi 150.000 millones de euros de inversión anual. En este artículo, ofrezco una visión general de los retos que plantea esta crisis de la vivienda en Europa.
Francia: una crisis que se ha vuelto estructural
En Francia, la vivienda se ha convertido en una emergencia social permanente. Hay aproximadamente cuatro millones de personas sin hogar o mal alojadas, y más de 350.000 que viven directamente en la calle. La vivienda pública es cada vez más escasa, los alquileres del sector privado se disparan y la construcción de nuevas viviendas ha caído a mínimos históricos.
En la capital, los campamentos callejeros y los centros de acogida de emergencia masificados simbolizan el colapso de un modelo elogiado durante mucho tiempo por su política social. Los alquileres turísticos, sobre todo a través de Airbnb, ocupan cada vez más espacio, agravando la escasez para los residentes con rentas bajas. En todos los niveles del mercado, la brecha se ensancha: entre propietarios e inquilinos y entre ciudades ricas y periferias olvidadas.
España: la postal que ahuyenta a los residentes
En Barcelona, Madrid y Valencia crece el descontento. El frenesí turístico y la financiarización de la vivienda han provocado que los alquileres suban más de un 30% en cinco años en los barrios más solicitados, hasta el punto de que para una gran parte de los residentes resulta imposible vivir en el centro de las ciudades. La «ciudad escaparate» atrae a inversores y visitantes, pero expulsa a sus propios residentes de los centros urbanos y de las zonas mejor comunicadas.
Los jóvenes españoles son de los más afectados: se encuentran entre quienes más tarde abandonan el hogar paterno en Europa, incapaces de alquilar o comprar a un precio asequible. Muchos pasan de un piso compartido a otro, encadenando trabajos precarios y contratos inestables, mientras la proporción de sus ingresos destinada a la vivienda se dispara en las grandes ciudades. Grupos de ciudadanos se organizan pidiendo la limitación de los alquileres y denunciando la especulación alimentada por el turismo de masas.
Ante esta presión, algunos ayuntamientos han tomado medidas drásticas. Barcelona ha decidido eliminar progresivamente todas las licencias de pisos turísticos: más de 10.000 inmuebles alquilados actualmente en plataformas como Airbnb deberán ser retirados del mercado turístico antes de 2028, decisión avalada por el Tribunal Constitucional español en 2025. Al mismo tiempo, varias ciudades imponen ahora cuotas de vivienda social en cada nueva promoción inmobiliaria e intensifican los controles sobre los alquileres ilegales, con fuertes multas para las plataformas que no cumplan las normas.
Esta rabia también se trasladó a las calles. En la primavera de 2025, decenas de miles de personas se manifestaron en más de 40 ciudades españolas para denunciar la crisis de la vivienda, la «airbnbización» de los barrios y la transformación de sus ciudades en parques temáticos para turistas. En Barcelona, Madrid, Málaga y Baleares, los manifestantes corearon consignas como «Vuestras vacaciones, nuestra miseria» y «Airbnb fuera de nuestros barrios», protagonizando en ocasiones acciones espectaculares contra terrazas y apartamentos turísticos. España se ha convertido así en uno de los epicentros europeos de la protesta contra un modelo de turismo y vivienda que, a ojos de los residentes, sacrifica el derecho a permanecer en sus propios hogares.
Grecia: la larga sombra de la crisis de 2015
En Grecia, una década de austeridad ha transformado profundamente el panorama de la vivienda. Los recortes presupuestarios relacionados con la crisis congelaron la construcción de vivienda social, y muchas familias sobreendeudadas perdieron sus hogares durante la crisis financiera. Todavía hoy, la vivienda sigue pesando mucho en los presupuestos familiares: casi el 30% de los hogares griegos gastan más del 40% de sus ingresos en vivienda, uno de los niveles más altos de la Unión Europea.
En Atenas, la conversión masiva de viviendas en alquileres de corta duración ha exacerbado las tensiones. En 2024, el número de plazas disponibles en alquileres de corta duración llegó a superar al de los hoteles tradicionales, lo que obligó a las autoridades a imponer una moratoria de un año para nuevas altas en varios barrios céntricos y populares, para después ampliar esta prohibición más allá de 2025. A esto se añade otro indicador elocuente: casi ocho de cada diez jóvenes griegos de entre 20 y 29 años siguen viviendo con sus padres, tal es la dificultad de acceder a una vivienda independiente.
Los jóvenes trabajadores se enfrentan así a las mismas dificultades que vivieron sus padres en el punto álgido de la crisis: precariedad, hacinamiento y miedo constante al desahucio. La vivienda sigue siendo un indicador directo de las cicatrices dejadas por la supervisión de las instituciones europeas y las medidas de austeridad, que siguen marcando la vida cotidiana mucho después del retorno del crecimiento.
Italia: entre ciudades inaccesibles y provincias abandonadas
En Italia, la crisis de la vivienda resulta muy clara cuando se mira quién paga el precio más alto. Los más afectados son los adultos jóvenes con ingresos bajos y los hogares que viven de alquiler en las grandes ciudades. En ciudades importantes como Roma, Milán y Florencia, así como en muchas ciudades universitarias, los alquileres han subido bruscamente, mientras que los salarios de las personas menores de 30 años siguen estando muy por debajo de la media nacional. Casi uno de cada cinco inquilinos gasta más del 40% de sus ingresos en vivienda, lo que les sitúa en una situación de fuerte sobrecarga de costes y les hace extremadamente vulnerables a las subidas de los alquileres o a las caídas de ingresos.
A esta presión se añade una profunda brecha territorial. Por un lado, están los centros urbanos como Roma, Milán y Florencia, que se han vuelto inaccesibles sin patrimonio familiar o ingresos elevados; por otro, hay pueblos y pequeñas ciudades donde miles de casas permanecen vacías por falta de empleos y servicios. En este panorama, los hogares pobres que viven de alquiler son especialmente vulnerables y están sobrerrepresentados entre quienes viven en pobreza absoluta.
En términos prácticos, para muchas familias pagar el alquiler significa bajar la calefacción, renunciar a la sanidad o limitar los desplazamientos. La vivienda se convierte entonces en el núcleo de la sensación de desclasamiento: la gente trabaja, a veces con un título universitario, pero es incapaz de abandonar el hogar paterno o de instalarse en una gran ciudad. Los jóvenes italianos, incluso los graduados, se encuentran atrapados entre un mercado de alquiler caro y un modelo basado en la propiedad familiar, que protege a una parte de la población pero deja atrás a otras.
Rumanía: precios bajos, esfuerzos altos
En Rumanía se habla menos de «crisis de la vivienda» que en Francia o España, pero las tensiones están presentes, sobre todo para los inquilinos de las grandes ciudades. Desde una perspectiva occidental, los alquileres parecen bajos, pero pesan mucho en los ingresos rumanos. En la capital, Bucarest, y en Cluj-Napoca, el alquiler medio en 2024 ronda los 10 €/m², cifra similar a la de algunas ciudades de Europa Occidental, mientras que el salario mediano es mucho menor. Casi 3 de cada 10 inquilinos se encuentran en situación de «sobrecarga de costes» (más del 40% de sus ingresos se destinan a la vivienda), una de las tasas más altas de la UE.
La «crisis» se debe a varios factores combinados. Por un lado, las principales ciudades de Rumanía concentran empleos cualificados, servicios y universidades. Las grandes ciudades atraen a empresas tecnológicas, expatriados e inversores, lo que hace subir los alquileres y los precios por metro cuadrado. Por otro lado, parte del país se está despoblando. En las ciudades pequeñas y las zonas rurales hay mucha vivienda disponible, pero pocos empleos, poco transporte y pocos servicios públicos. Como consecuencia, quienes pueden mudarse se encuentran atrapados en un mercado urbano saturado, mientras que quienes permanecen en la periferia viven en viviendas más baratas, pero a menudo de mala calidad o con malas conexiones (agua, calefacción, transporte).
Esta tensión se ha convertido gradualmente en una cuestión política. Desde hace varios años, colectivos de inquilinos y asociaciones por el derecho a la vivienda organizan «marchas por la vivienda» en Bucarest, Cluj y Brasov, protestando contra las subidas de alquileres, los cortes de energía y los desahucios, especialmente en los barrios gitanos. Piden la limitación de los alquileres, el fin de los desahucios sin soluciones de alojamiento alternativas y un aumento del parque de vivienda social, actualmente muy limitado. El Gobierno ha puesto en marcha programas específicos de vivienda asequible para jóvenes trabajadores, con un plan gestionado por la Agencia Nacional de la Vivienda que pretende facilitar varios miles de viviendas adicionales, pero la magnitud de la necesidad sigue siendo mucho mayor.
Bulgaria: el euro, acelerador de la burbuja inmobiliaria
El 1 de enero de 2026, Bulgaria se incorporó oficialmente a la eurozona. Esta perspectiva ya había provocado un auge inmobiliario: los precios de la vivienda aumentaron alrededor de un 15% interanual en 2025, uno de los mayores incrementos de la UE. Los inversores anticiparon una revalorización del mercado y una convergencia de los precios con los de sus vecinos de la eurozona.
Pero para los hogares búlgaros, las consecuencias son graves: los alquileres se acercan a los de otros países de Europa Central, los salarios están estancados y el acceso al crédito es más fácil para los hogares acomodados, pero no para los demás. En Sofía, toda una generación teme convertirse en inquilina de por vida, precisamente en el momento en que el país se alinea monetariamente con sus socios. El euro, símbolo de integración, corre el riesgo de convertirse en un factor de exclusión.
La Hungría de Orbán: política familiar e inflación inmobiliaria
En Hungría, Viktor Orbán ha hecho de la vivienda una herramienta de su política profamilia y pronatalidad. Su plan CSOK subvenciona a las parejas casadas con hijos para que compren o construyan su propia vivienda. Casi 230.000 familias se han beneficiado de esta ayuda pública.
Pero los efectos son de doble filo. Al impulsar artificialmente la demanda sin crear suficiente oferta nueva, los precios se han disparado. Quienes no cumplen los criterios —sobre todo las personas solteras, las parejas sin hijos y las minorías— tienen aún más dificultades para acceder a una vivienda. En Budapest, el precio por metro cuadrado se ha duplicado desde 2015. La vivienda se ha convertido en una herramienta ideológica: una recompensa para las «buenas familias» y una barrera para las demás.
Berlín: capital europea de la tensión inmobiliaria
En Berlín, la crisis de la vivienda es muy visible en los alquileres y en las calles. En diez años, el alquiler que se cobra a los nuevos inquilinos casi se ha duplicado: se sitúa de media en unos 15–16 €/m², frente a los cerca de 7 €/m² de los contratos antiguos, y supera fácilmente los 18–20 €/m² en los barrios céntricos. Es decir, por el mismo tipo de piso, un nuevo hogar puede pagar el doble que su vecino, lo que expulsa a las rentas modestas del centro de la ciudad. La ciudad intentó congelar los alquileres con el famoso Mietendeckel, pero el Tribunal Constitucional lo anuló y miles de inquilinos tuvieron que devolver las rebajas de alquiler en plena crisis de la Covid.
Al mismo tiempo, los antiguos barrios obreros de Berlín Este, especialmente a lo largo del antiguo Muro de Berlín, se han transformado con promociones privadas, oficinas y edificios nuevos, a menudo adquiridos por grandes grupos inmobiliarios o inversores extranjeros. Las familias que vivían allí han sido desplazadas a los suburbios. Esta gentrificación masiva ha desencadenado una reacción igualmente masiva: en 2021, casi el 59% de los berlineses votó a favor de expropiar a los grandes propietarios inmobiliarios (Deutsche Wohnen, Vonovia, etc.), y la campaña «Deutsche Wohnen & Co. enteignen» sigue organizando manifestaciones, acciones simbólicas y presión política para recuperar decenas de miles de viviendas de manos privadas.
Berlín se ha convertido así en el símbolo de una Europa en la que parte de la población ya no se conforma con exigir el control de los alquileres, sino que reclama que la vivienda vuelva a ser un bien común, gestionado en interés de los inquilinos y no de los rentistas.
Crisis de la vivienda en Europa: ¿está tomando medidas por fin la Unión Europea?
Ante esta emergencia social, Bruselas por fin ha empezado a moverse. A finales de 2025, la Comisión Europea lanzó un Plan Europeo de Vivienda Asequible, respaldado por la financiación del Banco Europeo de Inversiones y los fondos de cohesión. El objetivo es construir alrededor de un millón de viviendas asequibles y llevar a cabo una renovación profunda del parque de viviendas existente para reducir la pobreza energética.
Europa también está actuando por otros medios: apoyando a las ciudades que regulan los alquileres turísticos, coordinándose con los Estados miembros en la lucha contra el sinhogarismo e integrando la vivienda en las políticas sociales del Pacto Verde y de la Transición Justa.
Pero el giro sigue siendo tímido. La UE no tiene autoridad directa para regular los alquileres ni imponer la construcción de vivienda social como respuesta a la crisis de la vivienda en Europa. Propone marcos y fondos, pero no impone obligaciones. Las grandes directrices siguen en manos de los gobiernos nacionales, incluidos aquellos que, como Hungría, explotan la política de vivienda con fines políticos.
Sin embargo, es precisamente aquí donde se juega la promesa europea. El techo, ese lugar cotidiano pero vital, se ha convertido en la prueba de fuego de si Europa es capaz de garantizar a todas las personas una vida digna. Si las instituciones logran convertir la vivienda en un verdadero pilar de su reconstrucción social, entonces quizás Europa vuelva a hablar a la ciudadanía en su día a día: ya no a través de los tipos de interés y las reglas de déficit, sino a través de los alquileres, las facturas y la posibilidad sencilla y esencial de tener un lugar donde vivir.
FAQ
¿Existe realmente una crisis de la vivienda en Europa?
Sí, claramente hay una crisis de vivienda en Europa. Se ve en el rápido aumento de los alquileres, en la creciente proporción de hogares que dedican más del 40 % de sus ingresos a la vivienda, en el aumento de las personas sin hogar y en las colas para acceder a una vivienda social en Europa. La crisis de la vivienda en Europa no solo afecta a algunas capitales «caras»: afecta a la mayoría de las grandes ciudades y, cada vez más, a las ciudades medianas, donde el parque de viviendas no ha seguido el ritmo del aumento de la demanda. Se habla de crisis de la vivienda en la UE porque este fenómeno es ahora masivo, duradero y tiene efectos sociales y políticos (degradación, ira, abstención, voto de ruptura) en todo el continente.
¿Cómo se explica la crisis de la vivienda en la UE cuando el parque inmobiliario europeo sigue creciendo?
La crisis de la vivienda en la UE no solo se debe al número total de viviendas en Europa, sino también a su distribución, su uso y los ingresos de la población. En muchos países se sigue construyendo, pero a menudo se trata de inmuebles caros, mal situados (lejos de los puestos de trabajo y del transporte) o invertidos como activos financieros en lugar de como viviendas asequibles. Al mismo tiempo, los salarios no han seguido el ritmo del aumento de los precios y los alquileres, lo que alimenta la crisis de la vivienda en Europa, incluso en los lugares donde se construyen nuevas viviendas. A esto se suman la financiarización (fondos, plataformas), la conversión de viviendas en alquileres turísticos y la falta crónica de viviendas sociales en Europa, lo que deja a las familias modestas y a los jóvenes sin soluciones accesibles.
¿Por qué los alquileres son tan elevados en muchos países europeos y cuáles son las particularidades de los alquileres en las grandes ciudades europeas?
Los alquileres en Europa son especialmente elevados en las grandes ciudades porque es allí donde se concentra todo: empleo, universidades, servicios públicos, cultura, transportes. La demanda se dispara, pero la oferta de viviendas asequibles en la Unión Europea no sigue el ritmo, especialmente en el parque de alquiler. En la mayoría de los países, la vivienda social en Europa es insuficiente y las protecciones de los inquilinos son limitadas o frágiles, lo que deja el campo libre a alquileres muy elevados. La crisis de la vivienda en Europa es, por tanto, ante todo una crisis urbana: los centros de las ciudades se gentrifican, los barrios populares se desplazan hacia las periferias y los recién llegados (jóvenes, migrantes, familias en situación precaria) se enfrentan a alquileres que consumen una parte enorme de su presupuesto.
¿Por qué la Comisión Europea se preocupa ahora por la crisis de la vivienda en Europa?
Durante mucho tiempo, la vivienda se consideró una competencia casi exclusivamente nacional, pero la crisis inmobiliaria en Europa ha acabado convirtiéndose en un problema político europeo. La Comisión Europea está preocupada porque el coste de la vivienda afecta a la cohesión social, la movilidad de los trabajadores, la lucha contra la pobreza e incluso la transición ecológica (renovación, precariedad energética). La crisis de la vivienda en la UE también alimenta la desconfianza hacia las instituciones, el aumento de los votos a favor de la ruptura y la percepción de una Europa incapaz de proteger a los más vulnerables. Por ello, la Comisión Europea ha incluido el tema en la agenda, integrándolo en el Semestre Europeo, el Pacto Verde y las estrategias sociales.
¿Puede la Comisión Europea financiar un gran plan de construcción de viviendas sociales en Europa y de viviendas asequibles en la Unión Europea?
La Comisión Europea no puede, por sí sola, poner en marcha un «plan Marshall» obligatorio para todos, ya que la competencia principal sigue estando en manos de los Estados y las ciudades. Sin embargo, puede destinar parte de los fondos europeos (BEI, fondo de cohesión, fondos sociales, plan de recuperación) a la vivienda asequible y la vivienda social. Ese es el objetivo del plan europeo de vivienda: ayudar a financiar cientos de miles de viviendas adicionales, fomentar la renovación y el parque público, flexibilizar ciertas normas de ayudas estatales para apoyar la vivienda asequible. La crisis de la vivienda en Europa no se resolverá solo con Bruselas, pero sin este plan europeo de vivienda y sin una coordinación a escala de la UE, los Estados más frágiles corren el riesgo de quedarse atrás de forma duradera, con alquileres cada vez más inaccesibles para los hogares modestos.
Fuentes:
- Eurostat – «Housing in Europe – 2025 edition»
Panorama interactivo sobre la vivienda en la UE (coste, hacinamiento, situación de ocupación, diferencias entre países).
https://ec.europa.eu/eurostat/fr/web/interactive-publications/housing-2025- Eurostat – «Housing cost overburden more prevalent in cities»
Nota estadística sobre la proporción de la población que dedica más del 40 % de sus ingresos a la vivienda, con especial atención a las ciudades y las zonas rurales.
https://ec.europa.eu/eurostat/fr/web/products-eurostat-news/-/ddn-20230202-1- FEANTSA – «Décima visión general de la exclusión en materia de vivienda en Europa 2025»
Informe de referencia sobre la falta de vivienda y la exclusión relacionada con la vivienda en los países de la UE (cifras, perfiles, tendencias).
https://www.feantsa.org/files/Themes/Overview/2025/Rapport_Europe_2025_EN4.pdf
- Comisión Europea – «The European Affordable Housing Plan» (Plan Europeo de
Vivienda Asequible) Presentación oficial del Plan Europeo de Vivienda Asequible (objetivos, herramientas, papel de los Estados y las ciudades). https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en
- ELTI & EAPB – «Promotional Banks Commit €375bn to EU Affordable Housing Plan» (Los bancos promocionales comprometen 375 000 millones de euros al Plan de Vivienda Asequible de la UE) »
Comunicado sobre el compromiso de los bancos públicos europeos de financiar el Plan de Vivienda (importes, tipos de proyectos). https://www.eltia.eu/index.php/news/elti-and-eapb-endorses-eu-commissions-affordable-housing-plan-with-collective-financing-of-3- «The State of Housing in the EU 2025
– Trends in Housing in Europe»
Estudio sintético sobre las principales tendencias en materia de vivienda en la UE (precios, accesibilidad, políticas públicas).
https://stateofhousing.eu/The_State_of_Housing_in_the_EU_2025.pdf
